Beroep op B&W betreffende tropische kas en studentenhuisvesting

20 oktober 2014 -  
Grootschalige studentenhuisvestingTropische Kas en Herbarium:
Waarom op deze plek?
Het is duidelijk dat er in Wageningen op korte en middellange termijn grote behoefte is aan
betaalbare studentenhuisvesting, maar vanuit welke visie zou dat nu zo massaal en met zoveel
kunstgrepen op deze plek van De Dreijen moeten plaats vinden?
Elders op De Dreijen en zeker in Wageningen zijn veel meer voor de hand liggende locaties
beschikbaar dan net op deze plek. Hooguit zou in een leegstaand gebouw,waar nog niet direct een
bestemming voor is, zoals het voormalig Herbarium Vadense, onder strikte voorwaarde van
tijdelijkheid studentenhuisvesting in beperkte omvang kunnen plaats vinden.
Zo staat het ook in de Notitie studentenhuisvesting Wageningen 2013 aangegeven:
“In 2014/2015 kunnen naar schatting 20 tijdelijk eenheden toegevoegd worden. De tijdelijke
bestemming zal gelden voor 5 jaar en daarmee blijft de leefbaarheid op de Dreijen op een
goed niveau.”
Een ander punt ten aanzien van de aanwijzing van locaties voor studentenhuisvesting is
het amendement bij het besluit van gemeenteraad over de locatiekeuze van studentenhuisvesting
(raadsvoorstel 13.0216803), zoals vastgesteld in de zitting van 13 januari 2014, waarin
gesteld wordt:
“Daarbij spelen (naast overwegingen als kwantitatieve spreiding over de stad, fasering in de
tijd, grondposities en snelheid van realisering) in het bijzonder planologische afwegingen,
zoals bereikbaarheid, aanwezigheid van gevoelige bestemmingen en functies in de directe
omgeving, kans op structurele overlast en hinder in de directe omgeving en voorzienbaarheid
een belangrijke rol;
Hiermee heeft de gemeente zichzelf criteria opgelegd die moeten worden gehanteerd bij
de afweging of een locatie geschikt is voor studentenhuisvesting.Uit de thans beschikbare stukken en
de gevolgde procedure voor de huidige plannen voor grootschalige studentenhuisvesting in de
Tropische Kas en het Herbarium blijkt echter niets van deze afwegingen.
Op 2 juli 2014 zijn op een inloopavond voor omwonenden de plannen op een paar informatiepanelen
voor het eerst openbaar gepresenteerd, en op 8 juli 2014 heeft het college van B en W deze plannen
vastgesteld als kaders voor de verdere ontwikkeling, zonder enig serieus overleg met omwonenden
en belanghebbenden. Juist omdat tegen het vaststellen van kaders geen beroep mogelijk is mag van
het bevoegd gezag verwacht worden dat zij bij het vaststellen van kaders
een zorgvuldige afweging maakt, alvorens deze ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad.
Kortom de locatiekeuze voor het realiseren van 121 zelfstandige appartementen voor
studentenbewoning op deze plek is niet het resultaat van een zorgvuldige afweging, zoals de
gemeenteraad zelf heeft vastgesteld, maar lijkt veeleer ingegeven door toeval, omdat een
projectontwikkelaar belooft de Tropische Kas te behouden, maar in ruil daarvoor wel toestemming
wil om 80 appartementen in een flatgebouw van vier verdiepingen te bouwen en daarnaast nog eens
41 appartementen in het bestaande Herbarium gebouw.
Bij het behoud van de Tropische Kas als beschermd monument kunnen in elk geval wel een aantal kanttekeningen worden geplaatst.
In de eerste plaats is het de vraag of de cultuurhistorische waarde van de kas wel zo groot is. De
Tropische Kas is in 1983 gebouwd en bepaald geen bijzonder gebouw in vergelijking met andere
tropische kassen in Nederland, zoals die van de universiteiten van Leiden en Amsterdam, of die van
Diergaarde Blijdorp en Burger’s Zoo.
Het aanwijzen van de Tropische Kas als beschermd monument krachtens de Erfgoedverordening van
de gemeente Wageningen is een discretionaire bevoegdheid van het college. Wel geldt ook hier dat
alle betrokken belangen afgewogen dienen te worden en dat de afweging van de belangen van de
rechthebbende ten opzichte van de te beschermen monumentale waarden uitdrukkelijk gemotiveerd
in het besluit naar voren moet komen (de redengeving).
Het enige argument dat door het college naar voren wordt gebracht is dat de provincie de aanvraag
tot status van beschermd monument als voorwaarde stelt voor de subsidie Woonimpuls. Elke andere
inhoudelijke onderbouwing van de cultuurhistorische waarde ontbreekt, evenals een specifiek advies
van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
In de tweede plaats kan de vraag worden gesteld of er met het huidige plan wel sprake is van behoud
van de Tropische Kas. Volgens de gepresenteerde schetsontwerpen wordt de Tropische Kas
doorkliefd met een appartementengebouw van 4 verdiepingen en ook tegen de noordgevel wordt
een appartementengebouw van 4 verdiepingen geplaatst. Slechts het skelet van de kas blijft
gedeeltelijk behouden in deze ongetwijfeld architectonisch knappe oplossing, maar van behoud van
de Tropische Kas als geheel is beslist geen sprake, laat staan dat er ooit nog functioneel gebruik van
kan worden gemaakt.
Al met al kunnen er dus wel een flink aantal vraagtekens bij het behoud van de Tropische Kas worden
gezet. Zelfs in het in 2009 ontwikkelde Masterplan De Dreijen wordt gesteld dat behoud van de
Tropische Kas weliswaar wenselijk is, maar minder belangrijk dan andere beeldbepalende panden en
waarschijnlijk qua exploitatie niet haalbaar.
Overigens is het opmerkelijk dat ook het Gebouw met de Klok met haar kenmerkende architectuur en rijke historische achtergrond niet als gemeentelijk of rijksmonument is aangewezen.
Los van de Tropische Kas zijn er echter nog wel een aantal overwegingen waarom de locatie hoek Arboretumlaan/Generaal Foulkesweg minder geschikt is voor grootschalige studentenhuisvesting.
De omliggende buurt is qua bouwstijl (geen hoge appartementencomplexen, maar grondgebonden villa’s en herenhuizen) uitstekend in balans met het parkkarakter van dit gedeelte van de Dreijen en
de monumentale panden van Het Depot. Het is een rustige, lommerrijke omgeving die vooral geliefd
is vanwege de afwezigheid van grootschalige appartementencomplexen, hetgeen ook tot uiting komt
in de waarde van de woningen. Zonder in stereotypen over overlast door studenten te vervallen kan
rustig gesteld worden dat een grootschalig appartementencomplex voor studentenhuisvesting op
deze plek een sterke impact zal hebben op de directe omgeving met een onvermijdelijke
waardedaling van de bestaande woningen als direct gevolg.
In de in 2009 door de gemeenteraad vastgestelde kaders voor de ontwikkeling van De Dreijen is
duidelijk vastgelegd dat niet grondgebonden woningbouw in meerdere lagen juistniet op deze plek,
maar aan de noordzijde van De Dreijen zou moeten plaats vinden. Daar zijn ook veel meer
mogelijkheden om te voorzien in parkeerruimte en een veilige verkeersafwikkeling.
De huidige parkeerplaats voor het Gebouw met de Klok en het Herbarium is door middel van een
licht verhoogd talud en dichte beplanting enigszins aan het directe zicht vanaf de Generaal
Foulkesweg onttrokken. Voor de omliggende buurt fungeert deze parkeervoorziening als een
overloop voor bezoekers van Het Depot, de tegenovergelegen basisschool en kerk, en een aantal Bed
& Breakfast gelegenheden in de Nassaubuurt. Daarnaast zijn er natuurlijk de reguliere gebruikers en
bezoekers van het Gebouw met de Klok, en tot voor kort het Herbarium Vadense, die van deze 22
parkeerplaatsen gebruik maken.
Voor de parkeerbehoefte van de geplande 121 zelfstandige appartementen wordt door de gemeente
ten onrechte de parkeernorm voor onzelfstandige studentenkamers van 0,2 gehanteerd. Dat is niet
realistisch voor zelfstandige appartementen, die naar verwachting ook door pas afgestudeerden en
AIO’s bewoond zullen gaan worden. Hiervoor moet een norm van 1,0 voor zelfstandige
wooneenheden worden gehanteerd, hetgeen betekent dat er op dit kleine perceel een
parkeerbehoefte van 121 extra plaatsen zal zijn. Maar zelfs met de norm van 0,2 kunnen deze 25
extra parkeerplaatsen niet worden gerealiseerd zonder opoffering van circa de helft van de huidige
groenvoorzieningen, zoals blijkt uit de ingediende plannen.
Alle in-en uitgaande verkeersbewegingen zullen plaatsvinden via de huidige ingang van de
parkeerplaats, die volgens de tekening nog versmald zal worden. De verkeersonveilige situaties die
nu al vaak voorkomen rond het halen en brengen van kinderen bij de tegenovergelegen school zullen
hierdoor alleen maar toenemen, mede omdat er onvermijdelijk aan de Arboretumlaan zal worden
geparkeerd.
Het is opmerkelijk dat in de voorgestelde plannen maar zeer summier aandacht wordt besteed aan
duurzaamheid van de (ver-)bouw en klimaatneutrale energievoorziening van het project. Terwijl juist
deze aspecten prominent in de kaders van de ontwikkeling van De Dreijen zijn vastgelegd.
Ten slotte is er nog de economische haalbaarheid van het project. Door de projectontwikkelaar is
aangegeven dat hij in totaal 4,8 miljoen euro gaat investeren, maar dat het project financieel niet
haalbaar is als hij geen subsidie van de provincie krijgt. Het door de provincie toe te kennen bedrag
aan subsidie bedraagt € 238.000, hetgeen minder is dan 5 % van het totale budget. Als dit het
breekpunt is voor een rendabele exploitatie moet ernstig worden getwijfeld aan de financiële
haalbaarheid van het gehele project.
Maar ook aan de tijdelijkheid van de bestemming van het Herbarium
kan op financiële gronden worden getwijfeld. Volgens de gegevens uit de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt een bedrag van € 726.000 geïnvesteerd om in dit gebouw over 3 bouwlagen 41 appartementen te
realiseren. Per appartement moet dan elke maand bovenop de aanschafwaarde, rente en overige
exploitatiekosten, minimaal € 295 extra worden gerekend om deze investering in 5 jaar af te
schrijven.
In zijn algemeenheid lijkt het überhaupt onwaarschijnlijk dat een commerciële projectontwikkelaar,
die gronden en gebouwen verwerft tegen marktconforme condities, in staat zal zijn betaalbare
studentenhuisvesting aan te bieden. Dit in tegenstelling tot woningcorporaties die in dit soort
situaties een onrendabele top kunnen hanteren, dan wel lagere grondprijzen kunnen bedingen.
Over de tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan voor het Herbarium kan nog worden
opgemerkt dat deze onder de huidige wetgeving nog steeds beperkt is tot maximaal 5 jaar. Een
termijn die mogelijk dit najaar als gevolg van nieuwe wetgeving wordt verlengd naar 10 jaar. De
huidige wetgeving mag echter niet gebruikt worden om aanpassing van het bestemmingsplan te
omzeilen en daar lijkt het wel op want de behoefte aan studentenhuisvesting is niet tijdelijk, maar
structureel. Na afloop van de ontheffing is degene aan wie de ontheffing is
verleend verplicht de met het bestemmingsplan strijdige situatie te herstellen in de oorspronkelijke toestand of om de situatie in overeenstemming met het bestemmingsplan te brengen. Bij een eventuele ontheffing kan de
gemeente hiervoor middels een privaat rechtelijke overeenkomst financiële sancties vastleggen.
Al met al constateren wij als omwonenden dat het huidige plan voor grootschalige
studentenhuisvesting in de Tropische Kas en het Herbarium Vadense niet voldoet aan de door de
gemeenteraad zelf gestelde criteria voor studentenhuisvesting en dat er geen zorgvuldige afweging
van belangen heeft plaats gevonden.
Wij doen daarom een beroep op de leden van de gemeenteraad om hun zelf vastgestelde beleid
serieus te nemen en niet akkoord te gaan met de ontwerp omgevingsvergunning Generaal
Foulkesweg 37 en de voorgestelde kaders voor de ontwikkeling van de Tropische Kas
en geen verklaring van geen bedenkingen af te geven voor deze plannen.
Namens omwonenden, Peter Oude Ophuis Generaal Foulkesweg 62,
6703 BV Wageningen 0317-423042 poo@qana.nl
Bovenstaande zienswijze wordt mede ondersteund door de volgende omwonenden en
belanghebbenden (stand per 4 september 2014):
Ada Geerts
Generaal Foulkesweg 62
Dhr en mw Maas-Loos
Generaal Foulkesweg 21
Dhr en mw Tijdink
Hinkeloordseweg 13
Fam. Peskens-Logteneberg
Generaal Foulkesweg 31
Fam. Zonnenberg
Delhorstpad 3
Fam. Cardinaal
Hinkeloordseweg 6
Fam. Brouwer
Hinkeloordseweg 1
Fam. Braaksma
Nassauweg 32
Fam. De Nijs
Nassauweg 18
Fam. Ruiter
Nassauweg 26
Fam. Bink
Nassauweg 24
Fam. Blom
Nassauweg 28
Fam. Hollanders
Nassauweg 36
Fam. Kemmers
Nassauweg 38
Fam. van derMaessen
Hinkeloordseweg 2
Fam. Polm-Vet
Hinkeloordseweg 8
Fam. Tjallingii
Dillenburg 12
Fam. van Rennes
Generaal Foulkesweg 60
Fam. van Lynden
Generaal Foulkesweg 58
Fam. Mulder
Nassauweg 1
Fam. de Vries
Nassauweg 4
Fam. van Spanje
Generaal Foulkesweg 29

Comments are closed.